我が国の都市部では、複数所有の高層マンションがますます増えています。これらのマンションでは、持続可能な開発を確保するために特別な管理メカニズムが必要です。長年にわたり、これらのアパートの管理には多くの欠陥が明らかになりました。そのため、マンションの運営・管理サービスの質を向上させるための研究は、研究者や住宅国家管理機関にとって常に関心の高いものとなっています。この記事の内容は、共同所有マンションの管理における具体的な内容を明らかにすることに重点を置いています。我が国のマンション運営管理の現状を評価する。いくつかの国におけるこのタイプの住宅の管理経験を調査し、ベトナムの都市部におけるアパート管理サービスの質を向上させるための解決策を提案します。
1. The management and operation of multi-owned high-rise apartment buildings
都市化により人口密度が高まり、一方で都市部の限られた宅地開発により、シカゴ、ニューヨーク、香港、シンガポール、上海、台北など米国の多くの都市やアジアでマンションモデルが開発されました (Yeh and Yuen、2011)。大都市では、高層マンションに住む住民が増えており、多くのマンションが集合住宅（MOH）を形成しています。ベトナムでもここ数十年、この方向で住宅開発が進められています。
ベトナムは人口密度の高い国であり、特に都市部の人口密度は非常に高いです。 2020年までにベトナムの総人口の34.4%が都市部に住むことになるでしょう。ハノイのような大都市の人口密度は1km2あたり最大9,343人です。これまでの予備統計によると、国内には約 5,000 棟のアパートがある。主にハノイとホーチミン市に集中しています。住宅事情調査によると、ハノイはマンションの割合が16.64%と最も高い地域となっている。ホーチミン市はアパートの割合が6.13%で2位となった。ハイフォンとダナンはそれぞれ5.8％と2.1％でこれに続いた（建設省都市住宅統計報告書、2019年）。さらに、住宅種別の中ではマンションのみが継続的な成長を示した。ハノイでは、新築住宅供給全体の87.3%をマンションが占めています（建設省都市住宅統計報告書、2019年）。ハイフォン市は、178戸の古いアパートすべてを改装し、7,100戸以上の新しいアパートの建設計画を実施しています（ハイフォン建設局、2019年）。 2030年までにハノイ市の人口1,000万人のうち240〜250万人がアパートに住むようになると予測されています（ハノイ建設局報告書、2018年）。上記の統計から、今後ハノイやハイフォンなどの都市部では、マンションが非常に重要な住宅タイプになると結論付けることができます。
2000年代以降、新築マンションがブームとなっている。 2000年代には、メンテナンスサービスを中心に、初の専門的なマンション運営管理サービス会社が設立されました。近年、マンション建設が急増しています。その結果、マンション管理組合は、セキュリティ問題だけでなく、居住者間の紛争の増加という課題に直面しています。これらの問題は、マンション管理における規制の欠如と法律の混乱によって引き起こされています。この状況に対処するため、建設省は通達第 1 号を発行しました。 2016 年 2 月 / TT-BXD は、2016 年のマンションの管理および使用に関する規制について規定しています。この通達の規定が役割を果たします。ベトナムにおけるマンション管理の法的根拠です。
ハノイ建設局によると、現在までにハノイの人口の13.5％がアパートに住んでいる。市内には約2,600戸のアパートがあり、全国のアパート数の58％を占めています。そのうち、約1,580戸は古いアパート、845戸は商業用アパート、174戸は移住用アパートです。過去には86戸のマンションで投資家と居住者の間で紛争が発生し、社会の安全や秩序に影響を及ぼした。紛争は主に管理費の引き渡し、管理、使用をめぐって起こっており、一部の投資家は建物管理委員会に引き渡さずに故意に「基金を抱き込み」、居住者の利益に影響を及ぼしている... 一部の地域では、マンション管理サービスを提供する企業が空きスペースをすべて賃貸に利用し、居住者の共用エリアを縮小して他の用途に使用している。その結果、サービス料が上昇し、生活環境に影響を及ぼし、狭い公共スペースが人々の不満を招き、紛争につながりました。抗議や紛争の状況はますます頻繁になり、アパート全体に危険が広がっています。これは、アパートに住む人々の日常生活に大きな影響を与えます。
もう一つの事実は、築10年ほどの高層マンションの多くが老朽化し、時代遅れになっていることを示しています。適切な管理、特にメンテナンス活動の欠如は、多くの場合、アパートの建物の急速な劣化の主な原因の 1 つです。
2. 共同所有マンションの経営特性
アパートの建物によって所有権の形態が異なる場合がよくあります。高層マンションの所有者の所有構造は非常に多様です。居住者に販売されたアパートに加えて、投資家は商業および事業目的で賃貸するエリアを含むアパートの特定のエリアの所有権を保持することがよくあります。投資家が商業用賃貸用に保有するマンションは40％にも達する（居住者に販売されるマンションの面積はマンション面積の60％に過ぎない）。国によって、マンションの複数所有の形態も異なります。たとえば、香港のアパートは共有所有制度に基づいて編成されているのに対し、シンガポールのアパートは階層化所有制度に基づいて編成されています (Hastings et al.、2006)。ただし、複数所有者のアパートには、アパートの一部の要素または物理的な部分がすべての所有者（共有者）によって共同所有され、分割されているという共通点が 1 つあります。アパートの所有者全員の権利を共有します。共用の物理的要素または部分については、アパート内のすべてのアパート所有者がアパートの管理と運営の責任を共有する必要があります。高層 MOH の場合、これらの共通要素には、給水ポンプ、下水管、エレベーターなどの建物設備や、階段、玄関廊下、コミュニティ ホームなどの共通エリアが含まれます。 。 MOH は、これらの有形要素の使用と運用に加えて、複数所有の建物の管理において、セキュリティ、静けさ、環境衛生などのさまざまな側面も考慮に入れています。設置された建物サービスの複雑さ、コミュニティエリアの広さ、居住者の数の多さにより、MOH の高層プロジェクトの管理には、多くの場合、多くの人的資源とスキルが必要になります。専門知識（Chen and Webster、2005年；Hui、2005年）。 Yip と Forrest (2002) による研究では、アパートの個人所有と共同所有の交差を包含する本質的な対立と、それが参加に及ぼす望ましくない影響が明らかになりました。オーナー・居住者の管理によりマンション管理はより複雑化しています。当然のことながら、アパートの所有者にとって、アパートの自主管理は必ずしも容易な作業ではありません。さらに、アパート所有者の時間的制約により、保健省が複数所有するアパートを自ら管理する能力が損なわれる可能性がある (Leung、2005)。
したがって、マンションの運営・管理サービスは、住宅建設・取引分野における重要な活動の一種です。マンションの使用中は、マンションに住む居住者へのサービスの提供やマンションの運営の確保などを担当する管理組織が存在する必要があります。マンション管理組合は、設備やサービスの継続的な運用を確保するメンテナンス部門など、高層マンションの設備やサービスの運用を管理する役割を担っています。サービス。マンション管理は、住宅事業が顧客を引き付け、投資収益を最大化し、市場における長期的な競争上の優位性を築くのに役立ちます。
長年にわたり、研究者やホームビジネスの経営者は、マンション管理業務の目標と範囲を説明する多くの定義を生み出してきました。しかし、マンション管理の定義と範囲、またマンション管理の組織モデルは依然として議論の余地があり、「定義は地域の文化、グループの利益によって異なります。」 「国民の尊厳と個人的利益を守る」（リンドホルム 2005）。近年、学者や管理者は、高層マンションの管理の目的と範囲を説明する多くの定義を打ち出しています (Booty 2009)。たとえば、「マンション管理」の定義は、「組織内のプロセスを統合して、主要業務の効率をサポートおよび改善する合意されたサービスを維持および開発すること」です。マンションでは、物理的資産を効率的に管理し、効率的なサービスを提供することを目的としたさまざまな活動が行われます。
マンションのインフラ管理の目的は、建物の運用コストを最適化するだけでなく、人や階段のためのスペースと関連資産の管理効率を高めることです。マンション事業では、マンションを購入した居住者に満足してもらえるよう、マンションのあらゆるサービスのポテンシャルを高め、企業の利益を生み出す重要な事業活動をサポートするために、適切なマンション管理モデルを開発する必要があります。 Mudrak ら（2005）は、近年、マンションサービス管理組織の革新は低いレベルにとどまっており、この業界における革新の需要は製品の性質上高まっていると指摘しています。マンションの運営や居住者のニーズ、要望は日々急速に変化しています。マンションのサービス管理には、マンション、特に複合マンションの効率的な運営を維持するために、さまざまな分野で新しいリソースを組み合わせた多くの活動が含まれます。 Hui et al (2013) は、マンションのサービス管理は居住者の満足度を満たすことに重点を置き、満足度を高めるために高品質のサービスと効率的な活動を提供できる必要があると主張しました。住民の。マンション運営管理サービスを提供する組織は、メンテナンス、セキュリティ、物流、技術インフラ、職場、ICT、清掃、管理など、さまざまなタスクを実行する必要があります。無駄、…（Deyan 2015）。
3. ベトナム主要都市における集合住宅の経営状況
ベトナムのような開発が活発な環境において、高層マンションの管理、使用、運営を行うことは、非常に繊細で複雑な分野です。実際、我が国の複数所有マンションのモデルは非常に多様ですが、共有所有権、私有所有権、共用使用権を証明し明確に定義するための法的根拠は明確ではありません。 2014年住宅法第103条第2項では、20戸以上のアパートがある場合には、マンション管理委員会を設立する必要があると規定されています。管理委員会は所有者によって選出され、人々を代表してサービス契約に署名したり、運営コストを維持、徴収、管理したり、引き渡しを受けたり、口座を管理したりするなど、大きな責任と権限を持ちます。維持費など。しかし、管理委員会には法的地位がないため、運営中に生じる問題を解決する権限がなく、実際には、プロジェクト投資家は規制を適用していません。この計画。
我が国の住宅法では、マンションの運営管理主体は、不動産管理・運営に関する法律に準じた機能と能力を備えた組織または企業でなければならないと規定されています。実は、まだ管理委員会を設置していないマンションも少なくありません。マンションの中には管理組合を設置しているものの、運営がうまくいっていないところもあります。特に理事会は居住者の利益を守り、共通のニーズに応えることを目的として設立されましたが、現実には多くのマンションにおいて理事会の行動が人々を不幸にさせています。セミナー「マンション居住者の権利は誰が守るのか？」 2021年3月12日には、「建物の管理委員会が運営規則や月次財務収支報告書を発表せず、住民らが拠出した運営管理基金を不正な目的に使用していた」との報告があった。また、過去2年間、マンションの年次総会も開催していませんでした。
この事実はまた、多くのマンション開発業者が居住者のニーズを満たす共用部の建設を誤って予測していたか、または気にしていなかった一方で、地元の管理機関が指導や監督を行っていなかったことを示している。規制が厳格だったため、駐車スペースや交通手段が不足し、遊び場や歩道に無断駐車するなど、紛争や争いが起こりました。
一部のマンションに住む住民にインタビューした結果、マンションの管理運営サービスに対する満足度が低いことがわかった。住民は、マンションの維持管理費の使用における公開性と財務の透明性が高くなく、マンション管理委員会が住民の要望に耳を傾け理解しておらず、利益を十分に満たしていないと評価した。楽しむ価値がある。住民の中には、公共サービスの利用の悪さや地域活動のためのスペースの不足など、一部のサービスの質について不満を訴える者もいた。アパートの管理委員会の中には、住民の問題や質問への対応が遅れたり、管理委員会がその問題を完全に解決する時期を住民に正確に伝えなかったりするところもあります。水道管、電球の切れ、エレベーターの破損など、設備が破損した場合、管理部門が迅速かつ適切に対処せず、居住者の日常生活に影響を及ぼす事態につながります。
月例の居住グループ会議には全員が参加できるわけではないため、会議の内容は多数派の意見ではなく、ごく一部の意見に留まり、理事会が十分に把握できないという状況がしばしば生じます。国民の希望とニーズ。一部のマンションでは、マンション管理組合と居住者、居住者と管理組合の間でいまだに対立があり、管理組合が住民の利益を真に代表していないことが、このような状況につながっています。紛争があり、アパートの管理委員会を何度も変更する必要があります。
マンション運営管理部門が提供するサービスの質は、サービス品質指標の低さを含め、依然として低い。サービス提供プロセスは不合理で時間がかかり、実装が困難です。スタッフの専門性、マンションサービスの管理・運営におけるスタッフのスキルが低く、サービス品質が不十分となっています。一部のマンションでは、居住者と投資家の間でこうした対立が激化しており、建物管理者や専門管理部門との間でも、長期にわたる多くの対立が解決されていません。 。マンション管理の弱点は、私たちの都市における現代のマンション開発モデルに重大な影響を及ぼしてきましたし、現在も及ぼし続けています。
マンションの運営管理サービスの質が低い原因としては、マンション管理組合の組織運営能力、職員の能力やサービス姿勢などが挙げられます。マンション管理委員会の専門知識とスキルに関する研修が不十分なため、管理委員会の一部のメンバーは依然として居住者の質問を理解し、わかりやすく迅速かつ徹底的に回答することができない状況にあります。経営委員会のメンバーは互いに責任を押し付け合い、仕事の割り当ての問題は実際には明確ではありません。
4. アジアの複数の都市における複数所有のマンション管理の経験
Mari (2014) によると、マンションの品質管理の品質評価に関する現在の知識と理解は、まだあまり研究されていない分野です。マンション管理サービスは、英国や米国などの先進国の不動産会社の間で人気のある、国際的に認知されたタイプのビジネスサービスです（Mudrak et al.、2004）。マンション管理サービスの成長は、公共部門と民間部門の両方でアウトソーシング サービスが世界的に採用されたことによるものです (Roberts 2001)。
台湾のマンション法では、すべてのマンションに管理組織が必要であると規定されています。規制機関は、運営する前に政府に登録して承認を得る必要があります。マンションの管理は、オーナーの承認を得て設立された管理会社が責任を持って行います。政府は1995年以降に建設されたマンションに対し、管理組合の設立を義務付けた。
マンションの運営管理サービスを提供する専門のマンション管理会社を雇う方法は、複数所有のマンションの運営を防ぐために多くの政府、専門機関、学者によって支持されてきました。優れた実践例（Chan、2006年；Loo、1991年；Hoら、2006年；HoとLiusman、2016年）。専門的な管理会社、つまり第三者は、一般的に資産管理エージェント (PMA) と呼ばれ、清掃や警備など、アパート管理におけるさまざまな業務を実行するために雇用されることがよくあります。修理、メンテナンス、財務管理。アウトソーシングによる管理手法は 1970 年代に英国で採用され、アウトソーシングはマンションの運営コストを削減するための取り組みであると考えられています (Noor and Pitt、2009)。
香港では、約 60% のマンションにおいて、専門のマンション管理士 (PMA) がさまざまなレベルのマンション管理業務を行うよう指定されています。サービス契約に加えて、PMA の責任と権利は、建物管理条例 (香港法第 344 章) および共同契約証書 (DMC) に規定されています。管理タスクを PMA に割り当てることには利点 (時間の節約、専門性の確保など) がありますが、サードパーティによる管理方法には欠点もあります。 PMA の指定は、「それ自体では提供されるサービスの専門性を保証するものではありません」(Christudason、2008)。ほとんどの場合、プロのマンション管理会社は自社の利益や権益を最大化しようとしてきました (Klingenberg and Brown、2006)。彼らは、建物を所有するアパート所有者の最善の利益のために行動しない可能性があります。たとえば、サービス料が一般管理で発生した総コストの割合として計算される場合、PMA は、住宅所有者がマルチテナントの共有エリアでエネルギーを節約できるように支援する動機がありません。決済PMA は、アパートの所有者がさまざまな商品やサービスを購入するのを支援する際に、請負業者と共謀することもあります。その他のケースでは、PMA は保守資金を不正に使用または流用しました。香港では、長年にわたるコミュニティの協議と法律制定を経て、2016 年 5 月に財産管理条例が制定され、それに従って財産管理サービスが設立されました。香港政府はまた、法的および規制上の枠組みに加えて、複数所有のマンションの管理と運営の問題は市場アプローチで解決できると認識している。住民が PMA のパフォーマンスについて十分に知らされると、効果のない、または実効性のない PMA は市場から排除されます。これを達成するためには、PMA の管理有効性をより深く理解し、評価する必要があります。 PMA のパフォーマンスを標準として評価できる場合、アパートの所有者と管理者は PMA の選択に関してより適切な情報を得ることができます。
5. ベトナムの集合住宅の管理運営品質向上ソリューション
マンション運営管理サービスの質を向上させ、都市における集合住宅の持続的な発展を確保するために、私たちは以下のいくつかの解決策を提案します。
- マンションの運営管理に関する規制と具体的な付随指示を整備し、マンションの管理を容易にし、管理サービスプロバイダーの雇用を展開します。プロフェッショナルなアパート。マンションの管理委員会を設立する仕組みを完成させ、住民が自分の財産に責任を持つとともにコミュニティに対しても責任を持つよう具体的な指示を与えます。経営委員会は、参加メンバーが規則に従ってタスクを遂行する責任を負えるよう、明確な報酬ポリシーを持つ必要があります。基準と専門性を高めるために、政府は資産管理業界における専門的な住宅管理事業に対するライセンス制度を実施する必要がある。
- 複数所有の高層マンションの管理・運営は複雑であるため、専門会社の雇用を促進し、第三者の不動産管理業者（PMA）が管理サービスの提供に参加する必要があります。運用管理ただし、すべての PMA が良好なパフォーマンスを示したわけではありません。そのため、マンション運営・管理サービスの市場を開拓する必要がある。マンション運営管理サービス企業に関する完全かつ透明な情報システムを構築する。マンション管理会社のサービス品質の評価基準システムを構築し、評価結果を公表することで、マンション管理組合がサービス提供者を評価、選定、雇用できるようにする。品質管理業務
- マンション管理委員会がマンションの管理運営機能を十分に果たし、マンションの長期的な持続可能性を確保するための制裁措置があります。アパートのライフサイクルに関しては、完全な施設管理体制は、計画、取得、運用と管理、メンテナンスの 4 つのフェーズで構成されます (Cotts、1999)。アパートの管理・運営においては、建物のライフサイクル全体を通じてアパートが良好な使用可能状態であることを保証する必要があります。
・マンション運営管理会社の能力向上。アパートの管理委員会は、居住者に対して、常にリアルタイムで対応できる、迅速で合理的かつ便利な苦情処理プロセスを開発する必要があります。実際の状況を見ると、多くのアパートの管理委員会は居住者に対して透明性と明確なプロセスを備えていません。高度に専門化された人材と熱心なサービス姿勢によって、緊急の問題に対処する時間を短縮する必要があります。さらに、マンション管理委員会は、監視機器への投資、監視、予測、ホットラインやウェブサイトを通じた居住者へのタイムリーなサポートなど、マンションの管理と運営に新しいテクノロジーを適用する必要があります。 、ファンページ、... 住民に提供されるサービスを定期的に確認および監視することに重点を置いています。
明らかに、複数物件のアパート管理サービスの品質を向上させるには、法的規制から国家管理機関の機能実装、開発、改善まで、多くの同期ソリューションが必要です。マンション管理業務の専門性が高い。
参考文献
1. チェン、S.C.Y.および Webster, C.J. (2005)「住宅所有者協会、集団行動および民間統治のコスト」、Housing Studies、Vol. 20号、pp. 205-220.
2. チャン、E.Y.L. (2006)「概念、原理、進化」、Chiu, R.L.H. (編)、香港における専門的な住宅管理の実践。香港大学出版局、香港、pp. 5-32.
3. 郭珍泰、「台湾における新しいマンション管理方式」、都市管理ジャーナル
4. ウー、C.-H.および Chen, W.-T. (2012)「不動産管理会社のパフォーマンス評価 - バランスト・スコアカードの活用」、Journal of Property Management、Vol. 3 いいえ1、pp. 9-16.
5. Yip, N.M.、Chang, C.O.および Hung, T.Y. （2007）「マンション管理のモード：委託者と代理人の視点」施設編 Vol. 25 いいえ5/6、pp. 215-226.
6. 建設省とハノイ建設局によるマンション開発とアパート管理に関する報告書。
7. ワークショップ「マンションの住人の権利を守るのは誰か？」 2021年3月12日、市内にて。ホーチミン。
